תכנית מתאר רחביה: תמ"א 38 ומרפסות

תכנית מתאר רחביה: תמ"א 38 ומרפסות

מאז שהגשנו למתן תוקף את תכנית המתאר לשכונת רחביה (וחלק משכונות קריית שמואל, טלביה ושערי חסד) הידועה גם בשם "9988"  פנו אלינו לא מעט קולגות ולקוחות שביקשו למצות זכויות ואפשרויות בניה ברחביה.

היו מספר שאלות שחזרו על עצמן שוב ושוב, לדוגמה:

  1. האם ניתן לקבל זכויות מעבר לתכנית המתאר באמצעות תמ"א 38  1/2 ?
  2. האם זכויות הבניה מכילות בתוכן גם שטח מרפסות מקורות ?

החלטנו להתייחס לסוגיות אלו ולעוד מס' נושאים בצורה מסודרת והעלינו את הדברים על הכתב.

למי שמעוניין לקבל קצת רקע על התכנית אני ממליץ לעיין במצגת המסכמת  בקישור המצורף.

אז מה לגבי תמ"א 38 ?

מכיוון שתוכנית המתאר במהותה מבקשת לשמור על אופי הסביבה הקיימת הוכנס לתקנון סעיף 6.8 המתייחס לתמ"א 38 :

דרישות הבניה הקבועות בתכנית לרבות תכסית הבינוי, גובה הבינוי, שמירה על הגינות הקדמיות וכן הוראות העיצוב המופיעות בסעיף 4.1 להוראות התכנית, נועדו לקבוע את אופן הבניה באזורים השונים ולשמור על המרקם האופייני באזור המתאים, והן מהוות את מדיניות התכנון אליה. על אגף התכנון העירוני, מהנדס העיר וועדת השימור להתייחס בעת קביעת חוות דעתם המקצועית לגבי הבינוי המוצע בהיתרים מתוקף התכנית המקומית לחיזוק מבנים 10038…

על רקע סעיף 6.8 ובהתאם לרוח התכנית, מדיניות העירייה כיום איננה מאפשרת לחרוג מזכויות הבניה והוראות הבינוי של תכנית המתאר בכל צורה של תמ"א 38. מדובר כמובן במדיניות שעלולה להשתנות בעתיד, אך נכון לעכשיו זה המצב.

ומה לגבי שטחים למרפסות מקורות?

נתחיל בקצת רקע סטטוטורי:

על פי תקנות התכנון והבניה, בכל תכנית שהופקדה לאחר ה-1.1.2010 שטחי מרפסות מקורות מחושבים כשטחים עיקריים.

לאחרונה השלימה עיריית ירושלים תב"ע (שמספרה 101-0253286) לתוספת שטחים למרפסות מקורות. התוכנית מאפשרת תוספת שטח למרפסות מקורות לתוכניות שהופקדו בין ה 1.1.10 ועד 30.12.13.

התוספת ניתנת לתב"עות שהופקדו בתקופת המעבר, בהן לא הוסיפו לתקנון שטחים למרפסות מקורות. התכנית מאפשרת תוספת שטח בשיעור של 12 מ"ר לדירה או בשיעור שלא יעלה על 20% משטח המגרש או בשטח שלא יעלה על 500 מ"ר למגרש, לפי הקטן\מחמיר מביניהם.

אולם חשוב לציין כי תוספת הזכויות למרפסות מקורות ניתנת לבניינים חדשים בבניה רוויה (4 יחידות דיור ב 2 קומות לפחות) בלבד!

עד כאן הרקע הסטטוטורי.

החדשות הטובות הן שמכיוון שתכנית מתאר רחביה הופקדה ב 7.3.2010, ועל פניו התכנית להוספת שטחי בניה למרפסות מקורות חלה על המגרשים בשטחה. אולם, מכיוון שהתכנית לתוספת שטחים למרפסות מקורות מתייחסת למבנים חדשים בלבד, ולא לתוספת יחידות דיור בבניין קיים ו\או הרחבת יחידות דיור, נראה שהמגרשים הזכאים לשטחים נוספים למרפסות יהיו רק המגרשים בהם יוקמו מבנים חדשים.

הגדרה זו נותנת כמובן פתח לפרשנות, ונעדכן בהמשך לגבי מדיניות אגף הרישוי בנושא זה. נשמח אם תעדכנו אותנו על שינויי מדיניות ותקדימים בנדון כך שנוכל לעדכן את הפוסט בהתאם.

 

קישורים רלוונטיים:

תקנון תכנית לשטחי בניה למרפסות מקורות 101-0253286

מצגת מסכמת – תכנית המתאר לרחביה

 

 

נ.ב. מאמר זה מהווה דעה אישית של הכותב המתייחסת למועד פרסומה בלבד. אין לראות במידע זה תחליף לקבלת יעוץ ומידע עדכניים בעיריית ירושלים ו\או בעלי מקצוע בתחום חוק התכנון והבניה.

הרשמה לעדכונים